Báo Cáo Cushman & Wakefield: AI Mở Rộng Nhu Cầu BĐS Thương Mại Việt Nam Đến 2030

Trong nhiều năm qua, một quan điểm phổ biến trong giới bất động sản là làn sóng AI và xu hướng làm việc từ xa sẽ khiến nhu cầu thuê văn phòng, kho xưởng và mặt bằng bán lẻ giảm dần. Tuy nhiên, một nghiên cứu quy mô lớn vừa được công bố đã đưa ra góc nhìn ngược lại, với các số liệu cụ thể và phân tích kịch bản có chiều sâu. Báo cáo này không chỉ đặt lại vấn đề đối với thị trường bất động sản thương mại toàn khu vực mà còn gợi mở những hàm ý quan trọng cho doanh nghiệp Việt Nam đang trong giai đoạn mở rộng vận hành.

1. Nghiên cứu Cushman & Wakefield: AI là động lực bổ trợ, không phải nhân tố thay thế nhu cầu mặt bằng

Báo cáo "AI Impact: Regional Insights – Asia Pacific" của Cushman & Wakefield nhận định trí tuệ nhân tạo sẽ trở thành động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nhu cầu bất động sản tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương.

Tiến sĩ Dominic Brown, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Quốc tế khu vực APAC, châu Âu, Trung Đông và châu Phi của Cushman & Wakefield, cho rằng nhận định AI làm giảm nhu cầu bất động sản là chưa chính xác. Dữ liệu nghiên cứu cho thấy APAC có thể tạo thêm khoảng 58,5 triệu việc làm trong giai đoạn 2026–2030 theo kịch bản cơ sở, và cùng với đó, nhu cầu về không gian làm việc, đặc biệt là văn phòng chất lượng cao, sẽ gia tăng.

Cơ chế tác động được lý giải theo chuỗi nhân quả rõ ràng. Khi năng suất lao động gia tăng nhờ AI, sản lượng kinh tế, số lượng doanh nghiệp và nhu cầu tuyển dụng cũng có xu hướng tăng theo, từ đó kéo theo nhu cầu lớn hơn đối với văn phòng, kho bãi, trung tâm dữ liệu và mặt bằng bán lẻ. Nói cách khác, AI không làm co lại không gian kinh tế mà đang mở rộng nó theo chiều rộng lẫn chiều sâu.

Theo kịch bản cơ sở được đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất, kinh tế khu vực châu Á – Thái Bình Dương được dự báo tăng trưởng khoảng 3–4% mỗi năm đến năm 2030 nhờ những cải thiện về năng suất từ AI.

AI là động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bất động sản tại châu Á – Thái Bình Dương

2. Việt Nam đứng ở đâu trong bức tranh này?

Việt Nam được các chuyên gia của Cushman & Wakefield đánh giá là một trong những thị trường mới nổi có vị thế thuận lợi nhất trong khu vực để hấp thụ làn sóng tăng trưởng do AI tạo ra, và điều này thể hiện rõ ở cả ba phân khúc bất động sản thương mại chính.

Với phân khúc công nghiệp và kho vận, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang được hỗ trợ bởi tăng trưởng sản xuất mạnh mẽ, đầu tư định hướng xuất khẩu và nhu cầu tiêu dùng nội địa mở rộng, tạo ra vị thế tốt để tiếp tục hưởng lợi từ các nhu cầu liên quan đến AI. Cushman & Wakefield dự báo tổng diện tích hấp thụ ròng của phân khúc logistics và công nghiệp tại APAC có thể đạt hơn 236 triệu m² vào năm 2030.

Với phân khúc trung tâm dữ liệu, Việt Nam được xem là thị trường giàu tiềm năng dài hạn nhờ chi phí xây dựng cạnh tranh, tốc độ chuyển đổi số nhanh và nhu cầu ngày càng tăng đối với điện toán đám mây và ứng dụng AI.

Với phân khúc văn phòng và bán lẻ, xu hướng phân hóa chất lượng sẽ ngày càng rõ nét hơn. AI sẽ góp phần gia tăng khoảng cách về chất lượng giữa các tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại, đồng thời thúc đẩy nhu cầu sử dụng mặt bằng thực tế tại Việt Nam ở mức cao hơn. Điều này có nghĩa là không phải tất cả các dự án đều hưởng lợi như nhau, mà lợi thế sẽ tập trung vào những tài sản có khả năng tích hợp công nghệ và đáp ứng tiêu chuẩn vận hành hiện đại.

Việt Nam là quốc gia có tiềm năng phát triển AI trong nhiều lĩnh vực hiện nay

3. Điều gì đang thực sự thay đổi với doanh nghiệp thuê và sử dụng mặt bằng?

Bên cạnh câu chuyện của chủ đầu tư bất động sản, nghiên cứu này còn đặt ra những hàm ý quan trọng hơn đối với doanh nghiệp ở phía cầu, tức là các tổ chức đang thuê và vận hành văn phòng, kho xưởng, mặt bằng bán lẻ.

Trước hết, sự mở rộng quy mô hoạt động do AI thúc đẩy đồng nghĩa với việc nhiều doanh nghiệp sẽ cần quản lý đồng thời nhiều địa điểm vận hành hơn so với hiện tại, từ văn phòng chi nhánh, kho hàng đến điểm bán lẻ. Khi danh mục tài sản và địa điểm mở rộng, bài toán quản lý hợp đồng thuê, theo dõi chi phí vận hành và duy trì kết nối giữa các điểm trở nên phức tạp hơn đáng kể.

Đối với phân khúc bán lẻ, AI sẽ khiến thị trường phân hóa mạnh mẽ hơn. Những trung tâm thương mại biết ứng dụng AI để cá nhân hóa trải nghiệm khách hàng sẽ thu hút được nhu cầu thực tế cao hơn, trong khi phân khúc trung cấp có thể đối mặt với nhiều thách thức hơn. Điều này đặt ra áp lực cho cả chủ đầu tư lẫn doanh nghiệp thuê mặt bằng: không gian vật lý tốt chưa đủ, khả năng vận hành thông minh và quản lý dữ liệu khách hàng hiệu quả mới là yếu tố tạo ra sự khác biệt.

Ngoài ra, mặc dù triển vọng tổng thể trên các phân khúc là tích cực, các chuyên gia vẫn cảnh báo về các rủi ro như mức tăng năng suất từ AI thấp hơn kỳ vọng hoặc những biến động trên thị trường lao động, có thể dẫn đến tỷ lệ trống cao hơn và áp lực giảm giá thuê. Điều này nhắc nhở rằng tăng trưởng nhu cầu mặt bằng sẽ không diễn ra đồng đều, và doanh nghiệp nào quản lý vận hành hiệu quả hơn sẽ có khả năng thích nghi tốt hơn trong cả kịch bản tăng trưởng lẫn kịch bản thận trọng.

4. Khi mở rộng mặt bằng, doanh nghiệp cần nền tảng quản trị mở rộng như CloudREALS

Làn sóng AI đang tạo ra điều kiện để nhiều doanh nghiệp Việt Nam mở rộng quy mô hoạt động nhanh hơn, bao gồm mở thêm chi nhánh, mở rộng kho vận và phát triển mạng lưới điểm bán. Tuy nhiên, mở rộng không gian vật lý mà không có nền tảng quản trị tương ứng sẽ tạo ra các điểm mù trong vận hành, từ việc theo dõi hợp đồng thuê, quản lý tài sản tại từng địa điểm đến duy trì chất lượng dịch vụ khách hàng xuyên suốt nhiều địa điểm.

Nhận ra thực tế này, CloudGO đang trong quá trình phát triển CloudREALS, một giải pháp hướng đến hỗ trợ doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản thương mại quản trị vận hành toàn diện hơn trên nền tảng số. Trong giai đoạn đầu hình thành, CloudREALS được định hướng tập trung vào các bài toán cốt lõi mà doanh nghiệp vận hành đa địa điểm thường gặp phải, bao gồm quản lý danh mục tài sản và hợp đồng, theo dõi vòng đời khách hàng thuê mặt bằng và tối ưu hóa quy trình chăm sóc khách hàng sau ký kết.

Với nền tảng CRM và quản trị doanh nghiệp đã được triển khai cho hàng nghìn doanh nghiệp Việt Nam, CloudGO hiểu rằng giai đoạn mở rộng nhanh là thời điểm dễ xảy ra đứt gãy nhất trong vận hành nếu dữ liệu khách hàng, hợp đồng và quy trình nội bộ không được tập trung và kiểm soát tốt. CloudREALS được xây dựng xuất phát từ chính bài toán thực tế này.

CloudREALS - Giải pháp CRM tích hợp AI cho lĩnh vực bất động sản

Nếu doanh nghiệp của bạn đang trong giai đoạn mở rộng mặt bằng hoặc hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thương mại và muốn tìm hiểu về định hướng phát triển của CloudREALS, CloudGO sẵn sàng lắng nghe và trao đổi.

Nguồn tham khảo: VnExpress, "AI sẽ thúc đẩy nhu cầu văn phòng, kho xưởng và bán lẻ tại Việt Nam"

CloudGO - Giải pháp CRM & AI chuyên sâu theo ngành.

• Hotline: 1900 29 29 90.
• Email: support@cloudgo.vn.
• Website: https://cloudgo.vn